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　　武清京杭大运河与京津公路交汇处曾经有个项目在线看黎明之前，秘密君记忆深刻，因为在这个项目的工地里秘密君迷路过，也曾经在工地的外墙边买跟一个朋友屌丝滴蹲马路牙子上啃过甜瓜。今天下午龙湖公告：通过招标方式以36亿元总价获取天津市建德房地产开发有限公司的破产财产转让项目，并借此拿下天津市武清区京津公路两侧优质商住用地和现房，整体规划建筑面积将超过40万平方米。龙湖拿下的，正是这个项目。

　　一周前跟朋友喝酒，这大哥说：这市场有地就行，能干黄的恐怕只有建德在线看黎明之前了。秘密君也很纳闷，这么好的市场，要销售速度有速度，要价格有价格，股权转让我觉得稀松平常，但是申请破产却是有点过分在线看黎明之前了。稍加调查发现，建德倒在了黎明以前，注定与这一波疯长无关。所以，今天咱们聊聊这个企业是如何干黄的，顺便说说龙湖的这笔买卖。

　　从武清领军到债务缠身

　　《城市快报》在2011年的时候曾经如此形容建德及其掌门人：作为武清房地产领军企业，张炳铎在武清区可谓家喻户晓，在一个多小时的专访中，记者也深深地感受到了这位外表平易近人、朴实无华的企业家在工作中的专注与对待房地产行业的热情。在采访当中，这位掌门人对于京杭大运河边上的盛世华府项目信心满满：容积率、产品配置、那个时候还时髦的新风系统、外立面石材干挂。媒体形容是：都体现了一个高端生活住区对业主生活感受负责的态度。

　　但是好景不长，2011年之后，天津房地产市场不温不火，该企业旗下项目施工放缓，但是大量预售并承诺于2011年年底交房。但是直到2012年年底，交房遥遥无期，有购房业主开始投诉。

　　2012年全天津成交量只有974万平方米，武清区整体整体以蓝印为主的市场基调决定了建德一系列定位高端的举措并不受市场欢迎。那时候最火爆的莫过于龙湾城，高层售价在6500元左右，更何况，那时候鬼城的说法缠身，建德资资金链开始紧张，销售回款不畅改善无望。到2013年，建德资金链开始濒临断裂。目前在网上可以查询到的几笔借贷纠纷基本上都发生在其后的2013年，建德地产开始大规模采用抵押借款的方式进行社会融资。到2014年，站在借款无法偿还的被告席上的建德拥有的津武［挂］2011-135号土地被法院查封。2017年1月，天津市建德房地产开发有限公司破产管理人发布破产财产转让招标公告。标的为二期商住用地、一期现状房屋以及名下所有车辆。

　　龙湖这笔买卖

　　在破产财产转让招标文件当中可以看到，此次破产转让的标的物包括三部分：其一：鸿泽花园二期商住用地，用地位置为武清区新城京津公路西侧、强国道（原富民道）北侧，用地面积约为170819.4平方米（其中居住用地约为112792.7平方米，容积率不大于2.0、不小于1.0，绿地率不小于40%，建筑密度不大于20%，使用年限自原土地合同签订之日起70年在线看黎明之前；商业金融业用地约为58026.7平方米，容积率不大于2.0，建筑密度不大于30%，使用年限自原土地合同签订之日起40年）。

　　其二：鸿泽花园一期部分现状房屋：包含可售商业304套（建筑面积约为18306.76平方米，使用年限自原土地合同签订之日起40年），住宅387套（建筑面积约为40533.6平方米，使用年限自原土地合同签订之日起70年），上述建筑及一期已售房屋均未竣工，以现状实物为准。

　　其三为公司名下车辆。

　　龙湖公告价格为36亿元，简单测算，一期剩余商业18304平方米，住宅4万平方米，按照目前武清区成交均价最低约合10000/平方米，粗略预估4亿元，此外，武清区商业部分价格一直偏低，但是同样不会低于10000/平方米，两项剩余货值最少接近6亿元。

　　此外，二期地块面积170819，按照容积率1.5来估算，建设面积可以达到256228平方米，楼面价格不超过12000元。在眼下的武清土地市场上，相比于其门户位置，这个价格并不算高，更何况，容积率仅仅是按照相对较中值的1.5来测算。

　　但是，招标文件当中，关于二期地块附有一句：目前该地块内有回民坟地约14.2亩待处理。14.2亩大约为9466平方米，容我静静。

　　秘密君查阅了建德地产当初的拿地价格，其中最贵的一块为4.8亿左右，一期二期总投入不超过10亿元。2014年因为几千万借款被告上法庭的建德估计打死也不会想到，在破产之后，居然可以拍出36亿元的高价。秘密君依然记得光耀倒闭之时郭耀名说：只要5个亿，光耀就可以度过难关。但是时间不等人，前段时间路过团泊湖光耀城，对面的别墅正在被人疯抢，不禁感慨。

　　恐怕建德张炳铎也曾经有过类似的感叹：不要5个亿，只要一两个亿熬过2014年就好了，但是失败大多数时候是倒在黎明前夜。在线看黎明之前你看，2016年的阳光刚刚灿烂一点，现在大小企业不都已经满血复活抢地，又唱起了高端住宅的高调么？虽然严控融资风声紧俏，但是未到举债的地步，谁又会去想拆补的难熬呢？建德最好的时候，也只是天津开发企业20强，操作的项目也绝算不上亮点，远远不到让人惋惜的地步，但是让秘密君感叹的是一时风光一时沦落，现在家家激情万丈，一两年后谁会嗟悔无及。